物业费不是白交的,当物业不尽责时 业主可以解聘物业公司

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买房入住后，物业的好坏会直接影响业主的居住体验，好的物业更是可让小区提升整体形象，所以大部分购房者买房的时候，不仅关心开发商的品牌实力，更会关心小区的物业公司。同样，物业费可不是白交的，物业公司必须承担起相应的责任，如果不尽责的话，业主解聘物业公司也是没商量的！

那么物业费包括什么呢？

物业费包括什么一般分为一下几部分：

1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等等。

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用。

3、物业管理部分区域的清洁卫生费用。

4、物业管理部分区域的绿化养护费用。

5、物业管理部分区域的秩序维护作用。

6、办公以及设备安装设计费用。

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其它费用。

如果出现大修、更新、改造等费用应该通过专项维修资金予以列出。不能计入物业服务支出之中。也就是说需要小区所有人都钱来维修、更新、大修、装修。

收取标准

收取费用的标准我们国家分为了四个等级，其分别是一级收费标准、二级收费标准、三级收费标准、四级收费标准。每个等级对应的服务和价格都是不一样的，首先我们不说服务就说价格，一级收费标准为每平方1元，不包含税费。二级收费标准0.75元一平方、三级收费标准为0.45元一平方、四级收费标准为0.35元平方。根据小区居住人的多少。小区的大小来定义小区每户人缴纳的费用多少。不过每个地方的物业费收取标准都不一样，具体的物业费收取标准由当地的物价局公布。

业主到底有没有权利解雇物业公司？

物业不尽责的报道屡见新闻，频频有业主申述要更换物业公司，那到底业主有没权利解雇物业公司呢？

答案当然是可以的啦！我们来具体看看相关规定吧！

《中华人民共和国物权法》规定：

第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七十六条下列事项由业主共同决定：

(1)制定和修改业主大会议事规则；

(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约：

(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人：

(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

(6)改建、重建建筑物及其附属设施；

(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

案例评析

案例一：

某物业服务企业是开发商的全资子公司，承接了该开发商开发的一个住宅小区的前期物业管理业务。

业主入住后，对该物业服务企业的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑，而该物业服务企业多次向业主大会提出该项目严重亏损，并要提高物业管理费，双方僵持不下。

评析：

本案中造成业主与物业服务企业相互不理解的直接原因，是物业服务企业与业主之间始终缺乏双方都认同的物业收费标准和服务标准。

既然物业服务企业与业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠纷，业主大会成立后可以通过招投标的方式重新选聘物业服务企业。

案例二：

某物业服务企业系某房产企业出资设立，该房产企业利用这种特殊关系与之签订前期物业管理合同，委托该物业服务企业对小区实施物业管理.

按照开发商与物业企业的约定，委托期限为8年，每平方米收费2.5元，而同等小区同等物业的收费只有每平方米1.2元。

业主相继入住后，发现小区管理混乱，物业服务差，收费相比其他同等物业高出许多，业主对此不满，矛盾纠纷不断产生。

评析：

根据 《物业管理条例》和有关法律法规规定，前期物业管理合同的期限，应至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，一般不得超过2年。

本案中，房产开发企业与由其自身设立的物业服务企业设置了长达8年的委托管理期限，显然是侵犯了业主的合法权益，该约定因违反了法律强制性规定，按照合同法的相关规定属于无效约定。

该前期物业管理合同关于物业管理费的约定，属于依法可以申请变更的条款。

在签署相关合同时，房产开发商首先有义务提请业主注意相关条款，并按照对方要求对这些条款作出说明。

其次，如果该价格条款有显示公平的情形，按照合同法规定业主依法可以申请撤销和变更该条款。

案例三：

某业主家里突然停电，业主找到小区物业服务企业，要求检查停电原因，但物业服务企业告知他，是因其拖欠物业管理费而停电。

业主与物业服务企业交涉无果后，找到供电管理部门，但供电部门的工作人员到达现场后，物业服务企业因其无工作证件而拒绝打开配电房的门。

业主认为物业服务企业利用管理之便，以停电方式威逼他，给其带来生活的极大不便，遂将物业服务企业告上法庭，请求法院判决物业服务企业排除供电妨害、恢复供电，并向其赔礼道歉，减收一个月管理费，赔偿经济损失。

法院经审理后认为，被告物业服务企业并非供电部门，无权以任何理由对原告采取停电措施，否则就构成侵权。

原告提出减免一个月管理费的请求，属于双方的物业管理合同的范围，与本案侵权纠纷不是同一法律关系，原告应另行主张权利。

原告要求被告赔礼道歉和减免一个月管理费的请求于法无据，法院不予支持。

原告提出的经济损失赔偿和排除供电妨害、恢复供电的请求获得法院支持。

评析：

作为物业服务企业，无论和业主有什么矛盾，都没有采取停电措施的权利。

物业企业的职责是为业主提供优质服务，不能采取对业主停水、停电之类损害业主利益的手段，而且排除电力故障是供电部门的责任，物业服务企业应予配合。